Через какое время после потери права выкупа я могу купить дом?

Повторная покупка после обращения взыскания, короткой продажи или передачи права выкупа может быть осуществлена ​​с некоторой тяжелой работой - и ожиданием.

Ипотечные кредиторы не любят видеть отчуждение о потере права выкупа. Но, может быть некоторая надежда, если вы продемонстрировали реабилитированную жизненную ситуацию и имели безупречную репутацию с момента обращения взыскания.

Как купить дом после потери права выкупа

Кредитор ищет доказательства того, что обстоятельства, которые привели к потере права выкупа, остались позади и вряд ли повторится. Например, если у вас была неотложная медицинская помощь, вы понесли большие больничные счета и пропустили работу, но теперь вы выздоровели, то есть большая вероятность, что вас одобрят в качестве покупателя жилья. Но если у вас были проблемы с азартными играми, но вы все еще регулярно посещаете казино, вас не одобрят.

В целом андеррайтеры хотят подтвердить:

  • У вас был большой кредит до потери права выкупа
  • Вы пользовались большим авторитетом с момента потери права выкупа
  • Взыскание было вызвано разовым событием
  • Вы выздоровели или в вашу жизнь произошли фундаментальные изменения после события, которое привело к потере права выкупа.

Что такое смягчающее обстоятельство?

Некоторые типы ссуд допускают более короткие периоды ожидания при «смягчающих обстоятельствах». Проще говоря, это ситуация, которую вы не могли контролировать. Неотложная медицинская помощь или смерть наемного работника являются примерами возможных смягчающих обстоятельств. Развод, падение капитала или неспособность продать свой дом не будут рассматриваться как смягчающие обстоятельства - хотя это тяжелые ситуации, они не считаются «неподвластными вам».

Андеррайтер ссуды оценит вашу ситуацию и вынесет решение. По сути, ему или ей необходимо доказать, что ваша потеря права выкупа была вызвана событием, которое не имело никакого отношения к вашему образу жизни или вашему выбору, и, несмотря на все ваши усилия, вы потеряли дом.

Обычные периоды ожидания обращения взыскания на ссуду

Существует семилетний период ожидания после обращения взыскания с обычной соответствующей ссудой для кредитов, обеспеченных как Fannie Mae, так и Freddie Mac.

Тем не менее, оба варианта позволяют сократить период ожидания при наличии соответствующих документально подтвержденных смягчающих обстоятельств. В этом случае существует минимальный трехлетний период ожидания и 10% первоначального взноса, прежде чем заемщик получит право на новую ипотеку.

Имейте в виду, что если вы вкладываете менее 20%, вам необходимо будет оформить частную ипотечную страховку (PMI). Узнайте у своего кредитора, как компания PMI рассматривает потери права выкупа. Во многих случаях компании PMI устанавливают более строгие стандарты, чем Fannie Mae или Freddie Mac.

Периоды ожидания выкупа ссуды FHA

Программа ссуды FHA допускает документально подтвержденные смягчающие обстоятельства, хотя и не указывает точные временные рамки. Тем не менее, вы должны ожидать, что это будет не менее одного года. Руководящие принципы требуют, чтобы «заемщик восстановил хороший кредит с момента обращения взыскания», прежде чем они будут искать новую ипотеку FHA.

Для банкротства Федеральной жилищной администрации требуется не менее 12 месяцев, и вы можете ожидать аналогичные минимальные сроки для выкупа права выкупа.

Возможными смягчающими обстоятельствами являются «серьезная болезнь или смерть наемного работника», но не «невозможность продать собственность в связи с переводом на работу или переездом». Развод также не считается смягчающим обстоятельством, если только имущество не было передано вашему супругу, который не выполнил ссуду после того, как вы перестали владеть ею.

Периоды ожидания обращения взыскания на ссуду VA

Период ожидания после обращения взыскания составляет два года для ссуды VA с подтверждением восстановления кредита.

Подобно займам FHA, смягчающие обстоятельства допускаются по причинам, «не зависящим от заемщика», если они должным образом задокументированы. VA рассматривает потерю права выкупа также как банкротство - для получения права на получение кредита VA требуется как минимум один год хорошей кредитной истории.

Если выкупленная ипотека была ссудой VA, у вас может не остаться никаких дополнительных прав VA. Право не будет восстановлено, если ваш первоначальный заем VA не был погашен полностью.

Периоды ожидания выкупа ссуды Министерства сельского хозяйства США

Он допускает смягчающие обстоятельства, как и другие типы ссуд, что называется «временной ситуацией». Обстоятельства должны быть «временными по своему характеру, неподконтрольными заявителю, и обстоятельства были устранены и разрешены в течение 12 месяцев до подачи заявления».

У вас также может быть более короткий период ожидания, если новый заем значительно сократит ваши расходы на жилье, что поможет улучшить вашу способность производить выплаты по ипотеке. USDA считает, что квалифицируемое сокращение составляет 50 процентов или более.

Сводная таблица периодов ожидания после потери права выкупа

Тип ссуды Периоды ожидания С смягчающими обстоятельствами
Общепринятый 7 лет 3 года
FHA 3 года 1 год
VA 2 года 1 год
USDA 3 года 1 год

Что такое CAIVRS для кредитов, обеспеченных государством?

Система отчетов о проверке кредитных предупреждений (CAIVRS) - это база данных федерального правительства для отслеживания лиц, которые не выполнили свои обязательства по федеральным финансовым обязательствам, например, не выполнившим свои обязательства по студенческой ссуде или отказавшись от права выкупа дома по ссуде, обеспеченной государством.

Вы не сможете получить доступ к списку CAIVRS самостоятельно, но ваш кредитор может и проверит, прежде чем утвердить ваш заем. Если вы подаете заявление на ссуду FHA, VA или USDA и находитесь в списке CAIVRS, то вы не будете одобрены для получения ссуды.

Просрочки, такие как задолженность по студенческому кредиту, останутся в списке CAIVRS до тех пор, пока он не будет полностью урегулирован, но если вы отказались от кредита, обеспеченного государством, вам придется подождать три года, прежде чем вас исключат из списка.

Перед CAIVRS подотчетны шесть государственных ведомств - Департамент жилищного строительства и городского развития, Департамент по делам ветеранов, Департамент образования, Департамент сельского хозяйства, Управление малого бизнеса и Департамент юстиции. Если вы объявили дефолт по долгам любому из этих отделов, то, скорее всего, вы попадете в список CAIVRS.

Периоды ожидания после коротких продаж и выкупа закладных

Для некоторых типов ссуд период ожидания после коротких продаж и передачи права выкупа права выкупа отличается от традиционного обращения взыскания. Большинство из них предлагают более короткие периоды ожидания с одобренными, документально подтвержденными смягчающими обстоятельствами.

Тип ссуды Периоды ожидания С смягчающими обстоятельствами
Обычный (Fannie Mae) 4 года 2 года
Обычный (Фредди Мак) 2 года 2 года
FHA 3 года 1 год
VA * 2 года 1 год
USDA ** 3 года 3 года

* Предусмотренные периоды ожидания относятся к выкупу права выкупа вместо права выкупа. VA не предлагает конкретных периодов ожидания для коротких продаж.

** Короткие продажи основного места жительства, чтобы воспользоваться ухудшающимися рыночными условиями, не имеют права на получение ипотечной ссуды USDA.

Последнее замечание покупателям бумерангов

Хотя указанные выше периоды ожидания и ограничения подробно описаны в конкретных руководствах по кредитам, каждый кредитор может устанавливать дополнительные правила и может потребовать более длительные периоды ожидания. Хорошая новость заключается в том, что после потери права выкупа можно купить снова, но это займет некоторое время.